Vermietete Wohnung verkaufen: Was Eigentümer in Bonn wissen müssen

Eine vermietete Eigentumswohnung zu verkaufen ist in Bonn keine Ausnahme. Viele Eigentümer haben ihre Wohnung vor Jahren als Altersvorsorge gekauft oder geerbt und wollen sie jetzt verkaufen, weil die Verwaltung lästig wird, eine größere Anschaffung ansteht oder die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Die Sorge ist fast immer dieselbe: Was wird aus dem Mieter, und bekomme ich mit Mieter überhaupt einen guten Preis? Dieser Beitrag erklärt, welche Rechte der Mieter beim Verkauf hat, wie Käufer eine vermietete Wohnung bewerten, welche Steuern anfallen können und welche Unterlagen Sie brauchen.

Die wichtigsten Fakten im Überblick

• Eine vermietete Wohnung darf jederzeit verkauft werden. Der Mieter muss nicht zustimmen und wird nicht gefragt.
• Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang in den bestehenden Mietvertrag ein (Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB). Miete, Laufzeit und Kaution bleiben, wie sie sind.
• Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur in einem Sonderfall: wenn aus einem Mietshaus nach seinem Einzug Eigentumswohnungen gemacht wurden und seine Wohnung jetzt erstmals verkauft wird.
• Nach so einer Umwandlung gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Die Länder können sie für angespannte Wohnungsmärkte auf bis zu zehn Jahre verlängern.
• Käufer vermieteter Wohnungen sind überwiegend Kapitalanleger. Maßgeblich für den Preis sind Miethöhe, Mietdauer und Zustand, weniger die Lage im Haus oder der Grundriss.

Welche Rechte der Mieter beim Verkauf hat

Viele Mieter erfahren vom Verkauf zuerst durch eine Besichtigungsanfrage und fürchten dann um ihre Wohnung. Die Rechtslage ist für beide Seiten klarer, als die meisten denken.

Der Mietvertrag geht auf den Käufer über

Mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch wird er Vermieter. Er übernimmt den Vertrag so, wie er ist: dieselbe Miete, dieselbe Kündigungsfrist, dieselbe Kaution. Die Kaution müssen Sie an den Käufer weitergeben oder mit ihm verrechnen. Bis zur Umschreibung im Grundbuch bleiben Sie Vermieter, auch wenn der Kaufvertrag schon unterschrieben ist. Wer ab wann die Miete erhält und die Nebenkosten abrechnet, regelt der Kaufvertrag über den Tag des Besitzübergangs.

Eigenbedarf ist möglich, aber nicht sofort

Ein Käufer, der selbst einziehen will, kann wegen Eigenbedarfs kündigen, aber erst, wenn er im Grundbuch steht, und nur mit einem echten, begründeten Bedarf. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate. Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kommt die Sperrfrist hinzu. Für einen Eigennutzer kann eine vermietete Wohnung deshalb erst nach Jahren bezugsfrei werden. Das ist der Hauptgrund, warum Eigennutzer vermietete Wohnungen selten kaufen.

Das Vorkaufsrecht gilt nur im Sonderfall

Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB greift nur, wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und jetzt zum ersten Mal an einen Dritten verkauft wird. Dann müssen Sie dem Mieter den unterschriebenen Kaufvertrag mitteilen, und er hat zwei Monate Zeit, zu denselben Bedingungen in den Vertrag einzutreten. In allen anderen Fällen, etwa wenn die Wohnung schon als Eigentumswohnung gebaut oder vor dem Einzug aufgeteilt wurde, besteht kein Vorkaufsrecht. Ob es besteht, lässt sich aus dem Grundbuch und dem Datum der Teilungserklärung klären, bevor der Notartermin steht.

Besichtigungen muss der Mieter ermöglichen

Der Mieter muss Kaufinteressenten nach rechtzeitiger Ankündigung in die Wohnung lassen, in einem zumutbaren Umfang und zu üblichen Zeiten. Was zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab. In der Praxis bewähren sich wenige, gebündelte Termine, die mit dem Mieter abgesprochen sind. Eine Mietminderung für Besichtigungen gibt es nicht, ein kleines Entgegenkommen für die Mühe zahlt sich aber oft aus.

Was eine vermietete Wohnung wert ist

Eine Familie, die selbst einziehen will, bewertet eine Wohnung nach Lage, Licht und Grundriss. Ein Kapitalanleger fragt vor allem: Was bringt sie ein, und wie sicher ist die Miete? Diese beiden Käufergruppen zahlen unterschiedliche Preise für dieselbe Wohnung.

Der Kaufpreisfaktor

Anleger vergleichen Wohnungen über den Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Der umgekehrte Wert ist die Bruttomietrendite.

Welcher Faktor erreichbar ist, hängt von der Lage, dem Zustand des Hauses, der Höhe der Erhaltungsrücklage und davon ab, wie weit die Miete unter oder über dem ortsüblichen Niveau liegt. Eine Miete deutlich unter dem Bonner Mietspiegel drückt den Preis, weil sie sich nur schrittweise und innerhalb der Kappungsgrenze anheben lässt. Eine Miete deutlich darüber macht Anleger vorsichtig, weil das Risiko eines Mieterwechsels steigt.

Vermietet oder frei: der Preisunterschied

Als Faustregel erzielen vermietete Wohnungen häufig zehn bis zwanzig Prozent weniger als vergleichbare bezugsfreie. Bei kleinen Apartments, die ohnehin fast nur Anleger kaufen, ist der Abschlag gering. Bei großen Familienwohnungen in gefragten Lagen wie der Südstadt, Poppelsdorf oder Beuel ist er am größten, weil dort Eigennutzer den Preis bestimmen.

Deshalb lohnt der Vergleich beider Werte vor der Entscheidung. Liegt der Unterschied hoch, kann eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter sinnvoll sein, zum Beispiel ein Mietaufhebungsvertrag mit Umzugshilfe. Er muss freiwillig sein, der Mieter kann ihn ablehnen. Liegt der Unterschied niedrig, ist der Verkauf mit Mieter meist die einfachere und schnellere Lösung.

Der Mieter als Käufer

Manchmal ist der beste Käufer schon im Haus. Mieter kennen die Wohnung, sparen sich den Umzug und müssen nicht mit fremden Interessenten konkurrieren. Für Sie entfallen Besichtigungen, und die Wohnung kann zum Preis einer bezugsfreien gehandelt werden, weil der Käufer sie selbst nutzt. Ein offenes Gespräch vor dem Vermarktungsstart kostet nichts.

Steuern: Die Zehnjahresfrist und die Abschreibung

Bei vermieteten Wohnungen gibt es keine Ausnahme für Eigennutzung. Wer die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern, mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Grundbucheintragung.

Was viele überrascht: Die Abschreibungen, die Sie in den Vermietungsjahren steuerlich geltend gemacht haben, mindern die Anschaffungskosten. Der steuerpflichtige Gewinn fällt dadurch höher aus als die reine Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.

Die Verkaufskosten, etwa Maklerprovision und Notarkosten, die Sie als Verkäufer tragen, mindern den Gewinn. Liegt der Kauf knapp unter zehn Jahren zurück, kann es sich lohnen, den Notartermin um einige Wochen zu verschieben. Wie das im Einzelfall ausgeht, rechnet Ihr Steuerberater. Mehr zur Frist und zu den Ausnahmen steht in unserem Beitrag zur Spekulationssteuer.

Diese Unterlagen braucht der Käufer

Ein Kapitalanleger prüft genauer als ein Eigennutzer, weil er die Zahlen seiner Rechnung belegt sehen will. Unvollständige Unterlagen kosten Zeit und oft auch Preis.

Zum Mietverhältnis

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
• Nachweise über Mieterhöhungen und die aktuelle Miete
• Die Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Nachweis über die Mietkaution und wo sie angelegt ist
• Hinweise auf offene Streitpunkte, Mietrückstände oder Minderungen

Zur Wohnung und zur Eigentümergemeinschaft

• Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Aktueller Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage
• Energieausweis, der bei der Besichtigung vorliegen und im Inserat genannt sein muss
• Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sonderumlagen

Die vollständige Liste mit Bezugsquellen finden Sie in unserer Checkliste zu den Verkaufsunterlagen.

Häufige Fragen

Muss ich meinen Mieter über den Verkauf informieren?

Eine gesetzliche Pflicht, den Verkaufsentschluss mitzuteilen, gibt es nicht. Spätestens für die Besichtigungen müssen Sie ihn aber einbinden, und nach dem Eigentumsübergang muss der Mieter wissen, an wen er die Miete zahlt. Wer früh und offen informiert, hat in der Regel einen kooperativen Mieter.

Darf ich vor dem Verkauf die Miete erhöhen?

Ja, im Rahmen der gesetzlichen Regeln: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Bonner Mietspiegel, nicht öfter als einmal in fünfzehn Monaten wirksam und innerhalb der Kappungsgrenze. Eine Erhöhung kurz vor dem Verkauf wird von Käufern aber genau geprüft. Eine nachvollziehbare, dauerhaft gezahlte Miete zählt mehr als eine frisch erhöhte.

Kann der Mieter den Verkauf verhindern?

Nein. Er kann ihn nicht verhindern und muss ihm nicht zustimmen. Er kann nur in dem beschriebenen Sonderfall sein Vorkaufsrecht ausüben und zum vereinbarten Preis selbst kaufen.

Wer bekommt die Miete im Verkaufsmonat?

Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist, dass Nutzen und Lasten mit der Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergehen. Ab diesem Tag stehen ihm die Miete zu, er trägt das Hausgeld. Die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr wird in der Regel vom Käufer erstellt, die Beträge werden zwischen Käufer und Verkäufer abgegrenzt.

Lohnt es sich, bis zum Auszug des Mieters zu warten?

Nur wenn der Auszug absehbar ist und der Preisunterschied die Zeit ohne Mieteinnahmen und das Risiko eines längeren Leerstands deutlich übersteigt. In den meisten Fällen verkaufen Eigentümer in Bonn eine gut vermietete Wohnung mit Mieter, zügig und zu einem Preis, den Anleger auf Basis der Miete gut begründen können.

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall sprechen Sie bitte mit einem Rechtsanwalt für Mietrecht, einem Notar oder Ihrem Steuerberater. Bei der Bewertung und beim Verkauf unterstützen wir Sie gern, unverbindlich.

Ihr Vorteil mit Wohntrend Makler

Wir verkaufen regelmäßig vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in Bonn und dem Rhein-Sieg-Kreis und kennen die Anleger, die solche Objekte suchen. Wir bewerten Ihre Wohnung als Kapitalanlage und als bezugsfreie Wohnung, damit Sie auf einer klaren Grundlage entscheiden. Wir prüfen vorab, ob ein Vorkaufsrecht besteht, bereiten die Unterlagen so auf, dass Anleger rechnen können, und stimmen Besichtigungen mit Ihrem Mieter ab. So bleibt das Mietverhältnis entspannt, und Sie verkaufen zu einem Preis, der sich begründen lässt.

WOHNTREND MAKLER
Vermarktungskompetenz

Wohntrend Makler ist Ihr inhabergeführter Immobilienmakler in Bonn. Mit tiefer Kenntnis der Mikrolagen und ausgezeichneten Kontakten zu kaufkräftigen Interessentenkreisen vermitteln wir wertbeständige Immobilien in bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen – von der Südstadt bis ins Siebengebirge.

Jeden Tag überzeugen wir unsere Kunden mit ausgezeichneter Beratung und effektiven Vermarktungskonzepten – basierend auf 20 Jahren Erfahrung und einem Service, der weit über das Übliche hinausgeht.