Wer ein Haus verkauft, denkt zuerst an den Verkaufspreis. Damit der tatsächliche Erlös am Ende stimmt, lohnt sich ein genauer Blick auf alle Kosten, die beim Verkauf entstehen. Dieser Ratgeber zeigt die wichtigsten Posten, wer sie üblicherweise trägt und wie sich Ausgaben sinnvoll senken lassen.

Das sind die wichtigsten Kosten beim Hausverkauf

Notar und Grundbuch

Ein Verkauf ist nur mit notarieller Beurkundung möglich. Für Käufer fallen dabei in der Regel die Ausgaben für Notar und Grundbuch an. Als grobe Orientierung gelten 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Merke: Auch wenn der Vertrag am Ende nicht zustande kommt, kann der Notar bereits erbrachte Leistungen in Rechnung stellen.

Maklerprovision

Beauftragt der Eigentümer einen Makler, fällt eine Provision an. Üblich sind je nach Region 3,57 Prozent bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer, häufig hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Energieausweis und Unterlagen

Beim Verkauf ist ein Energieausweis Pflicht und muss spätestens zur Besichtigung vorliegen.

• Verbraucherausweis: etwa 50€ bis 100€
• Bedarfsausweis: etwa 300€ bis 500 €

Weitere Unterlagen wie Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Protokolle und Abrechnungen können Gebühren verursachen.

Wertgutachten oder Marktwertschätzung

Ein Gutachten ist keine Pflicht, in besonderen Situationen aber sinnvoll, zum Beispiel bei Erbauseinandersetzungen oder Scheidungen.

• Kurzgutachten oder Marktwerteinschätzung: ab etwa 300€
• Umfangreiches Verkehrswertgutachten: in der Regel zwischen 1500€ bis 3500 €

Steuern und Bankkosten

• Vorfälligkeitsentschädigung: Ist das Haus, das verkauft werden soll, noch nicht vollständig abbezahlt, kann bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Diese verlangt die Bank als Ausgleich für entgangene Zinsen. Die Höhe hängt von Restschuld, Zinssatz und verbleibender Laufzeit des Kredits ab. Je nach Finanzierung kann die Summe mehrere tausend Euro betragen.

Spekulationssteuer: Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb kann steuerpflichtig sein. Eine Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren kann zur Steuerfreiheit führen.

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

• Grunderwerbsteuer: wird einmalig vom Käufer gezahlt und variiert nach Bundesland, grob 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Grundsteuer: ist eine laufende Gemeindesteuer, die beim Eigentumsübergang typischerweise auf den Käufer übergeht.

Beispielrechnung zur Orientierung

Einfamilienhaus, Verkaufspreis 450.000,00 €. Region mit hälftiger Teilung der Maklerprovision, Notar und Grundbuch beim Käufer, Grundschuld ist einzutragen und zu löschen.

Hinweis: Die Werte sind Richtgrößen. Regionale Unterschiede, besondere Vertragslagen und Bankkonditionen können die Beträge verändern.

„Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte die Kosten kennen – und wissen, wie sich diese gezielt reduzieren lassen. Ein professionell geführter Verkaufsprozess spart nicht nur Geld, sondern steigert auch den finalen Erlös."

Yannick Wicharz

Verkäuferkosten-Rechner

Schätzen Sie, welche Kosten beim Verkauf Ihrer Immobilie auf Sie als Verkäufer zukommen – und was netto bleibt.

So senken Verkäufer ihre Kosten beim Hausverkauf

Schritt 1

Exposé selbst erstellen

Wenn Sie ein gutes Auge für Details haben und wissen, wie Sie Ihre Immobilie richtig präsentieren, können Sie das Exposé selbst erstellen. Professionelle Fotos, eine klare Beschreibung und ein ansprechendes Layout genügen oft, um Interessenten zu überzeugen. Wer diese Zeit nicht investieren kann, sollte dennoch über einen Makler nachdenken – er spart Aufwand, übernimmt die Kommunikation und sorgt für mehr Reichweite.

Schritt 2

Energieausweis rechtzeitig beantragen

Ein Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht. Wird er zu spät vorgelegt, drohen Bußgelder. Beantragen Sie ihn frühzeitig, um Fristen einzuhalten und Zusatzkosten zu vermeiden. Außerdem sind die wichtigsten Energiekennwerte auch in Immobilienanzeigen verpflichtend anzugeben – wer vorbereitet ist, spart hier Zeit und Nerven.

Schritt 3

Immobilienwert prüfen

Eine fundierte Bewertung ist der Schlüssel, um Ihre Immobilie weder unter noch über Wert anzubieten. Eine realistische Einschätzung schützt Sie vor Preisabschlägen und sorgt für eine schnellere Vermarktung. Nutzen Sie dafür Online-Tools oder lassen Sie eine Marktwerteinschätzung von einem regionalen Experten erstellen. So erkennen Sie, wo Sie finanziell stehen – und welche Kosten tatsächlich auf Sie zukommen.

Schritt 4

Steuerliche Vorteile nutzen

Wenn Sie die Zehnjahresfrist abwarten, bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, vermeiden Sie die sogenannte Spekulationssteuer. Bei selbst genutztem Wohneigentum gilt eine verkürzte Frist: die beiden Jahre vor dem Verkaufsjahr sowie das Verkaufsjahr selbst. Wer frühzeitig plant, kann hier schnell mehrere tausend Euro sparen.

Häufige Fragen kurz beantwortet

Wer zahlt den Notar beim Verkauf?

In der Regel der Käufer. Der Verkäufer übernimmt meist nur die Löschung der Grundschuld oder anderer Rechte.

Welche Kosten kann der Verkäufer steuerlich absetzen?

Bei steuerpflichtigem Verkauf können zum Beispiel Makler, Notar, Grundbuch, Inserate oder Beratungskosten den Gewinn mindern. Bei steuerfreiem Verkauf entfallen diese Effekte. Eine fachliche Prüfung ist sinnvoll.

Brauche ich immer ein Gutachten?

Nein. Für eine erste Einordnung reicht oft eine professionelle Marktwerteinschätzung. Ein umfassendes Gutachten ist bei Konflikten oder besonderen Nachweiserfordernissen hilfreich.

Lohnt sich ein Verkauf ohne Makler?

Das hängt von Markt, Zeit, Erfahrung und Risikobereitschaft ab. Ein guter Makler steigert oft Reichweite, Preis und Rechtssicherheit. Wer selbst verkauft, sollte Aufwand, Opportunitätskosten und rechtliche Risiken realistisch bewerten.

Fazit

Ein Hausverkauf bringt viele Einzelposten zusammen. Wer Wert, Unterlagen, Steuern, Bankthemen und Vermarktung früh ordnet, reduziert Risiken und spart Geld. So bleibt vom Verkaufserlös mehr übrig und der Abschluss gelingt ohne böse Überraschungen.

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