Klassisches Gutachten oder Marktwertermittlung – wo sind die Unterschiede?
Eigentümer, die sich vorgenommen haben, ihre Immobilie zu verkaufen, überlegen oft früh, ob es besser ist, ein klassisches Gutachten erstellen zu lassen, oder ob es ausreicht, bei einem Makler eine Marktwertermittlung durchzuführen.
Beide Optionen bieten Vorteile. Es gibt jedoch ein paar Details, die in Bezug auf Aufwand, Kosten und Nutzen beachtet werden sollten. Die folgenden Abschnitte gehen auf wesentliche Unterschiede ein und helfen so gegebenenfalls dabei, die individuell beste Lösung für den eigenen Bedarf zu finden.
Was ist ein Gutachten?
Klassische Gutachten werden in der Immobilienbranche oft als „Verkehrswertgutachten" bezeichnet. Sie werden von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt und basieren auf einem standardisierten Bewertungsverfahren. Ziel ist es, den Wert einer Immobilie objektiv und nachvollziehbar für Dritte zu bestimmen. Faktoren, die in diesem Zusammenhang berücksichtigt werden, sind unter anderem:
- die Lage
- die Bausubstanz
- das Baujahr
- eventuelle Modernisierungen
- rechtliche Rahmenbedingungen.
Nachdem das Gutachten durchgeführt wurde, erhält der Eigentümer ein Dokument, das er unter anderem auch für die Kommunikation mit Behörden nutzen kann. Viele nutzen solche Gutachten zum Beispiel, wenn sie sich auf rechtliche Sicherheit verlassen müssen. Dementsprechend empfiehlt sich diese Option unter anderem in Bezug auf Erbschaften, Scheidungen oder steuerliche Themen.
Der Nachteil: Das Erstellen eines solchen Gutachtens ist aufwendig und vergleichsweise teuer. Je nach Größe und Zustand der Immobilie sind Kosten von tausend Euro (und mehr) keine Seltenheit. Bis das Dokument vollständig ist, dauert es meist mehrere Wochen.
Die Marktwertermittlung im Detail
Marktwertermittlungen werden in der Regel von Immobilienmaklern durchgeführt. Hier geht es nicht um juristische Dokumentationen, sondern vielmehr darum, den Preis, der für eine bestimmte Immobilie am Markt erzielt werden kann, möglichst genau einzuschätzen.
Makler nutzen hierzu unter anderem Vergleichsobjekte, regionale Marktdaten und ihre eigenen Verkaufserfahrungen. Ein Detail, das für eine verlässliche Marktwertermittlung unerlässlich ist, ist die aktuelle Situation am Immobilienmarkt. Hierbei werden Fragen, wie zum Beispiel „Wie entwickeln sich Angebot und Nachfrage?" und „Welche Preise lassen sich realistisch durchsetzen?" relevant.
Besonders praktisch ist es in diesem Zusammenhang, dass es für eine solche Marktwertermittlung meist deutlich weniger Zeit braucht als für ein Gutachten. Manche Makler integrieren die Ermittlungen sogar direkt in ihre Verkaufsberatung.
„Klassische Gutachten bieten rechtliche Sicherheit durch standardisierte Bewertungen – sind aber teuer und zeitaufwendig."
Standard vs. aktuelles Marktgeschehen: So unterscheiden sich beide Verfahren voneinander
Hierbei handelt es sich um den größten Unterschied zwischen klassischem Gutachten und Marktwertermittlung: Gutachter nutzen standardisierte Bewertungsmodelle, um für ihre Auftraggeber einen theoretischen Wert zu ermitteln. Das Problem: Besagter Wert bildet nicht immer die jeweilige Marktsituation ab.
Marktwertermittlungen orientieren sich stattdessen am realen Marktgeschehen. In ihrem Zusammenhang werden unter anderem die Interessen der Käufer, regionale Besonderheiten und kurzfristige Entwicklungen berücksichtigt.
Vor allem im Zusammenhang mit einer vergleichsweise dynamischen Marktsituation kann dieser Unterschied zu einem entscheidenden Faktor werden. Eine möglichst genaue Einschätzung ist immerhin allein schon deswegen unerlässlich, weil:
- ein zu hoch angesetzter Preis Interessenten abschrecken kann
- ein zu niedrig angesetzter Preis die Gefahr birgt, dass die wirtschaftlichen Möglichkeiten der betreffenden Immobilie nicht genutzt werden.
Darum entscheiden sich viele Eigentümer mittlerweile für die Marktwertermittlung
Wahrscheinlich ist es der Umstand, dass über der Marktwertermittlung das Ziel steht, einen Preis zu finden, zu dem die Immobilie tatsächlich verkauft werden kann, der dazu führt, dass viele Eigentümer diese Option bevorzugen.
Und klar: Auch vergleichsweise kurze Wartezeiten und niedrigere Kosten dürften dazu beitragen, dass die Marktwertermittlung für viele zu einer Alternative zum klassischen Gutachten geworden ist.
Ergänzend hierzu ist es durchaus möglich, die Marktwertermittlung in die Verkaufsstrategie einer Immobilie einfließen zu lassen. Erfahrene Makler wissen genau, wie sie Häuser oder Wohnungen optimal am Markt positionieren können, um auf diese Weise im Idealfall einen fairen Preis für alle Beteiligten zu realisieren.
In diesen Fällen ist ein Gutachten dennoch sinnvoll
Obwohl die Marktwertermittlung viele Vorteile bietet, gibt es Situationen, in denen es sinnvoller ist, auf ein klassisches Gutachten zu setzen. Dies gilt vor allem dann, wenn die Verkäufer einer Immobilie eine klare und rechtssichere Grundlage benötigen.
Typische Fälle, in denen ein solches Gutachten ratsam sein kann, sind unter anderem Streitigkeiten innerhalb von Erbengemeinschaften oder Objekte, die sich nur schwer mit anderen vergleichen lassen. In diesen und weiteren Fällen kann das Gutachten zusätzliche Sicherheit bieten.
Gegebenenfalls ist es dann sinnvoll, Gutachten und Marktwertermittlung miteinander zu kombinieren. So profitieren Eigentümer von dem guten Gefühl, einerseits eine rechtliche Grundlage in der Hinterhand zu haben und andererseits zu wissen, welcher Verkaufserlös am realistischsten ist.
Und was ist nun besser?
Klassisches Gutachten oder Marktwertermittlung: Wer sich ein wenig genauer mit dem Thema auseinandersetzt, dürfte schnell erkennen, dass es hier kein „Besser" oder „Schlechter" gibt.
Welche Option sich am ehesten anbietet, ist stattdessen von den individuellen Erwartungen und der Ausgangssituation abhängig. Eigentümer, die aus unterschiedlichen Gründen auf rechtliche Sicherheit angewiesen sind, kommen an einem Gutachten quasi nicht vorbei. Umgekehrt gilt: Wer seine Immobilie zu einem realistischen und an die aktuelle Marktsituation angepassten Preis verkaufen möchte, trifft in der Regel mit einer Marktwertermittlung eine gute Entscheidung.
Diese liefert meist schnellere und kostengünstigere Ergebnisse und damit die Grundlage dafür, dass die Immobilie zum bestmöglichen Preis verkauft werden kann. Wie hoch der Gewinn für den Verkäufer am Ende tatsächlich ist, ist dann natürlich wiederum von weiteren Faktoren abhängig.
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