Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die beim Kauf einer Immobilie neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. In der Praxis betragen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland zwischen ca. 6 % und ca. 12 % des Kaufpreises. Sie setzen sich primär aus der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls einer Maklerprovision zusammen.

Die wichtigsten Fakten im Überblick

• Kaufnebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und betragen in der Regel ca. 6 % – ca. 12% des Immobilienpreises.
• Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie eine mögliche Maklerprovision (häufig 3,57 %).
• Kaufnebenkosten müssen überwiegend aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken diese Kosten in der Regel nicht mitfinanzieren.
• Kaufnebenkosten sind nur bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung steuerlich absetzbar, nicht bei Eigennutzung.

Regionale Unterschiede der Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt unter anderem vom Bundesland ab, da die Grunderwerbsteuer regional unterschiedlich festgelegt wird. Je nach Standort kann dies den finanziellen Gesamtaufwand beim Immobilienkauf deutlich beeinflussen.

Im Vergleich dazu fallen andere Kostenbestandteile bundesweit ähnlich aus. Beim Immobilienkauf lohnt es sich daher, regionale Unterschiede frühzeitig zu berücksichtigen.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Niedrig: 3,5%

• Bayern
• Sachsen

Mittel: 4,5% – 6,0%

• Hamburg (4,5%)
• Baden-Württemberg (5,0%)
• Berlin (6,0%)
• Hessen (6,0%)

Hoch: 6,5%

• NRW
• Brandenburg
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Beispiel: Kaufnebenkosten bei 300.000 Euro

Ein konkretes Rechenbeispiel zeigt, welche Auswirkungen Kaufnebenkosten auf den tatsächlichen Gesamtpreis einer Immobilie haben. Ausgegangen wird von einem Immobilienkauf mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro in einem Bundesland mit hoher Grunderwerbsteuer und mit eingeschaltetem Makler.

Zur Grunderwerbsteuer kommen die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag hinzu. Zusätzlich fällt eine Maklerprovision an. Zusammengerechnet ergeben sich so Kaufnebenkosten von rund 30.000 bis 45.000 Euro, abhängig vom Bundesland und der genauen Provisionsregelung.

Kaufnebenkosten bei 300.000 € Kaufpreis in NRW

Der tatsächliche Kapitalbedarf liegt damit deutlich über dem reinen Kaufpreis. Statt 300.000 € müssen Käufer insgesamt mit einem Betrag von über 336.210 € rechnen.

Dieses Beispiel zeigt, dass Kaufnebenkosten den finanziellen Aufwand spürbar erhöhen und bei der Planung von Anfang an berücksichtigt werden sollten.

Kaufnebenkosten und Eigenkapital

Die meisten Banken setzen voraus, dass Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden.

Der Immobilienkredit deckt in der Regel nur den Kaufpreis ab, nicht die zusätzlichen Kosten, die beim Erwerb entstehen.

Kaufnebenkosten stellen für Banken ein zusätzliches Risiko dar

• Sie erhöhen die Kreditsumme, ohne den Wert der Immobilie zu steigern
• Eigenkapital verbessert die Finanzierungschancen und die Konditionen

Kaufnebenkosten-Rechner

Berechnen Sie, welche Nebenkosten bei Ihrem Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen.

110-Prozent-Finanzierung

Eine 110-Prozent-Finanzierung beschreibt den Fall, wenn Banken nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten mitfinanzieren. Dadurch ist ein Immobilienkauf grundsätzlich auch ohne eigenes Startkapital möglich.

Wenn Kaufnebenkosten über eine 110-Prozent-Finanzierung mitfinanziert werden, steigt die Kreditsumme über den Immobilienwert hinaus.

Aber Achtung:

Das führt zu höheren Finanzierungskosten und erhöht das finanzielle Risiko deutlich. Daher setzen Banken bei einer 110-Prozent-Finanzierung meist ein stabiles Einkommen, eine gute Bonität und eine passende Immobilie voraus.

Profitipp zur Finanzierung

Ein Teil der Kaufnebenkosten lässt sich reduzieren, indem bewegliches Inventar wie eine Einbauküche oder Möbel realistisch bewertet und separat im Kaufvertrag ausgewiesen wird, da darauf keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Bei Fragen zu etwaigen Möglichkeiten, um die Kaufnebenkosten zu reduzieren, wenden Sie sich gerne an Ihren Immobilienmakler in Bonn!

Kaufnebenkosten und Steuern

Ob Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar sind, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Bei selbst genutzten Immobilien können Kaufnebenkosten in der Regel nicht von der Steuer abgesetzt werden.

Anders ist die Situation, wenn die Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt wird. In diesem Fall zählen die Kaufnebenkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und können steuerlich berücksichtigt werden. Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag sowie eine gezahlte Maklerprovision.

Eigennutzung

Selbst bewohnte Immobilie

Nicht absetzbar – Kaufnebenkosten können nicht von der Steuer abgesetzt werden.

Vermietung / Gewerbe

Vermietete Nutzung

Steuerlich absetzbar:

• Grunderwerbsteuer
• Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag
• Gezahlte Maklerprovision

Für Käufer bedeutet das: Kaufnebenkosten sind nur dann steuerlich relevant, wenn mit der Immobilie Einkünfte erzielt werden. Bei einer Eigennutzung bleiben die Kaufnebenkosten steuerlich unberücksichtigt.

Weitere Kosten, die Käufer berücksichtigen sollten

Neben den eigentlichen Kaufnebenkosten entstehen beim Immobilienkauf häufig weitere Ausgaben, die nicht im Kaufvertrag stehen, aber finanziell eingeplant werden sollten.

Checkliste für Käufer

• Kosten für Gutachter oder Sachverständige
• Renovierungs- oder Modernisierungskosten
• Umzugskosten und neue Einrichtung
• Kosten für Versicherungen, zum Beispiel Wohngebäudeversicherung
• laufende Kosten wie Grundsteuer, Strom, Wasser und Instandhaltung

Diese zusätzlichen Kosten erhöhen zwar nicht den Kaufpreis der Immobilie, wirken sich aber direkt auf die finanzielle Belastung aus. Wer sie frühzeitig berücksichtigt, kann den Immobilienkauf realistischer planen und finanzielle Engpässe vermeiden.

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