Haus verkaufen ohne Makler: Wann sich der Aufwand wirklich lohnt
Die Überlegung ist naheliegend: Wer sein Haus selbst verkauft, spart die Maklerprovision. Bei einem Reihenhaus in Bonn sind das schnell fünfstellige Beträge – Geld, das sonst an einen Dritten geht. Die entscheidende Frage lautet aber nicht, ob man ohne Makler verkaufen darf. Das darf jeder. Sie lautet, ob am Ende tatsächlich mehr übrig bleibt. Dieser Ratgeber rechnet ehrlich durch, was Sie sparen, welche Arbeit dafür auf Sie zukommt, wo Privatverkäufer regelmäßig Geld verlieren – und bei welchen Immobilien der Verkauf in Eigenregie wirklich funktioniert.
Was Sie ohne Makler tatsächlich sparen
Zuerst die gute Nachricht, denn sie ist real: Die Verkäuferprovision entfällt vollständig. In Nordrhein-Westfalen sind 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite üblich, insgesamt also 7,14 %.
Der Teilungsgrundsatz seit Dezember 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher eine klare Regel: Wird der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision hälftig geteilt werden. Und wer den Makler beauftragt, kann höchstens die Hälfte seiner eigenen Kosten auf die Gegenseite abwälzen – und auch erst, nachdem er selbst gezahlt hat.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Ihre Ersparnis ist die Verkäuferhälfte, nicht die gesamte Provision.
Was Sie trotzdem zahlen
Ohne Makler verschwinden nicht alle Kosten. Diese Posten bleiben:
- Energieausweis – je nach Typ rund 100 bis 500 Euro, gesetzlich verpflichtend.
- Unterlagenbeschaffung – Grundbuchauszug, Flurkarte, Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis; einzeln günstig, in Summe spürbar.
- Inserate – kostenpflichtig auf den großen Portalen, sobald Sie über die kostenlose Basisanzeige hinauswollen.
- Fotos und Grundrisse – wer hier spart, spart an der Stelle mit der größten Hebelwirkung.
- Löschung der Grundschuld – die Kosten der Lastenfreistellung trägt der Verkäufer, nicht der Käufer.
- Vorfälligkeitsentschädigung – falls Ihr Darlehen noch läuft und vorzeitig abgelöst wird.
Die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer zahlt dagegen üblicherweise der Käufer. An diesen Posten ändert ein Verkauf ohne Makler nichts.
„Gespart ist die Provision nur dann, wenn der Preis am Ende derselbe ist – und das entscheidet sich in der Verhandlung."
Diese Aufgaben übernehmen Sie selbst
Ein Immobilienverkauf ist kein einzelner Termin, sondern ein Projekt über mehrere Monate. Das ist die Liste, die sonst der Makler abarbeitet:
Den Preis bestimmen. Nicht der Wunschpreis zählt, sondern der Preis, den der Markt aktuell trägt. Portalpreise sind Angebotspreise, keine Abschlusspreise – der Unterschied kann erheblich sein.
Unterlagen zusammentragen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Auf Ämter und Verwaltungen warten Sie mitunter Wochen.
Exposé und Fotos erstellen. Der erste Eindruck entscheidet, ob überhaupt jemand anfragt. Handyfotos bei schlechtem Licht kosten Anfragen, die Sie nie zu sehen bekommen.
Vermarkten und Anfragen beantworten. Rechnen Sie bei einem gefragten Objekt mit vielen Anfragen in kurzer Zeit, verteilt über Abende und Wochenenden. Jede unbeantwortete Nachricht ist ein möglicher Käufer weniger.
Besichtigungen durchführen. Terminkoordination, Anfahrten, Absagen, Fragen zu Heizung, Dämmung, Nachbarschaft und Sanierungsstau – souverän beantwortet, nicht ausweichend.
Bonität prüfen. Der wirtschaftlich riskanteste Punkt. Ohne belastbare Finanzierungsbestätigung droht ein geplatzter Notartermin – und Sie stehen nach Wochen wieder am Anfang.
Verhandeln. Gegenüber Käufern, die sich vorbereitet haben, oft mit einem Makler oder Bankberater an der Seite.
Den Notartermin vorbereiten. Kaufvertragsentwurf prüfen, Regelungen zu Übergabe, Zahlung, Mängeln und Inventar abstimmen. Der Notar beurkundet neutral – er berät Sie nicht einseitig und optimiert nicht Ihren Preis.
Die fünf teuersten Fehler beim Privatverkauf
1. Der falsche Preis
Der häufigste und mit Abstand teuerste Fehler – in beide Richtungen. Ein zu hoher Preis führt dazu, dass die Immobilie monatelang steht. Interessenten sehen dasselbe Inserat immer wieder, das Objekt gilt als Ladenhüter, und am Ende wird es unter Wert verkauft. Ein zu niedriger Preis verschenkt sofort Geld, ohne dass es jemand bemerkt: Ein schnell verkauftes Haus fühlt sich wie ein Erfolg an, auch wenn 20.000 Euro liegen geblieben sind.
2. Unvollständige Unterlagen
Fehlen Dokumente, verzögert sich die Finanzierungszusage des Käufers. Banken verlangen vollständige Objektunterlagen, bevor sie zusagen. Jede Woche Verzögerung erhöht das Risiko, dass der Interessent abspringt.
3. Kein Energieausweis
Der Energieausweis muss bereits im Inserat berücksichtigt werden und spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Privatverkäufer übersehen das regelmäßig.
4. Besichtigungen ohne Vorprüfung
Wer jeden Anfragenden ins Haus lässt, verbringt Wochenenden mit Menschen, die nicht kaufen können oder wollen. Manche wollen nur schauen. Und Sie geben Fremden Zugang zu Ihrer Wohnung, ohne zu wissen, wer sie sind.
5. Der ungeprüfte Kaufvertrag
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er weist auf rechtliche Folgen hin, aber er verhandelt nicht für Sie. Der übliche Gewährleistungsausschluss – „gekauft wie gesehen" – schützt Sie außerdem nicht, wenn Sie einen bekannten Mangel verschwiegen haben. Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach oder ein bekannter Schädlingsbefall gehören offengelegt und dokumentiert. Arglistiges Verschweigen führt noch Jahre später zu Schadensersatz.
Bei Verbrauchergeschäften muss Ihnen der Notar den Kaufvertragsentwurf übrigens mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen. Nutzen Sie diese Frist wirklich zum Lesen.
Wann es ohne Makler funktioniert – und wann nicht
Es gibt Konstellationen, in denen der Privatverkauf klar sinnvoll ist. Und es gibt solche, in denen er regelmäßig teurer wird als jede Provision.
Der klarste Fall für den Verkauf in Eigenregie ist der Verkauf an einen bereits feststehenden Käufer. Wenn der Nachbar das Grundstück will oder die Immobilie innerhalb der Familie weitergegeben wird, gibt es nichts zu vermarkten. Hier wäre eine Provision tatsächlich Geld ohne Gegenleistung – sinnvoll ist dann höchstens eine unabhängige Wertermittlung, damit der Preis für beide Seiten belegbar ist.
Umgekehrt gilt: Sobald mehrere Parteien mitentscheiden oder Emotionen im Spiel sind, wird die neutrale Rolle eines Dritten wertvoller als die gesparte Provision.
Häufige Fragen zum Verkauf ohne Makler
Darf ich mein Haus überhaupt ohne Makler verkaufen?
Ja, uneingeschränkt. Es gibt keine Maklerpflicht. Zwingend ist allein die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags – ohne Notar ist ein Immobilienkaufvertrag unwirksam.
Wie lange dauert ein Verkauf ohne Makler?
Das hängt vor allem vom Preis und von der Lage ab, nicht davon, wer verkauft. Realistisch sollten Sie von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe mehrere Monate einplanen. Der zeitaufwendigste Teil ist meist das Zusammentragen der Unterlagen – damit sollten Sie beginnen, bevor Sie inserieren.
Kann ich einen Makler nur für Teilleistungen beauftragen?
Ja. Manche Anbieter arbeiten mit Bausteinen, etwa nur Wertermittlung, nur Exposé oder nur Besichtigungen. Achten Sie darauf, was im Vertrag als Provisionsfall definiert ist – und lassen Sie sich die Laufzeit sowie die Kündigungsmöglichkeiten schriftlich geben.
Muss ich Steuern auf den Verkaufserlös zahlen?
Das hängt nicht davon ab, ob ein Makler beteiligt war, sondern von der Haltedauer und der Nutzung. Wurde die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten oder durchgehend selbst bewohnt, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei.
Was ist mit meiner laufenden Finanzierung?
Wird das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung abgelöst, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Holen Sie diese Zahl vor der Preisverhandlung ein – sie gehört in Ihre Kalkulation, nicht in die nachträgliche Überraschung.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall sprechen Sie bitte mit einem Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Ihr Vorteil mit Wohntrend Makler
Wir halten den Privatverkauf nicht grundsätzlich für einen Fehler – bei einem feststehenden Käufer raten wir selbst dazu. Was wir aber regelmäßig sehen: Immobilien, die zuerst monatelang privat inseriert waren, sind schwerer zu verkaufen als solche, die von Anfang an richtig positioniert wurden. Der Markt hat sie dann schon gesehen.
Deshalb unser Vorschlag: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie einschätzen, bevor Sie sich entscheiden. Die Wertermittlung ist bei uns kostenfrei und unverbindlich, und Sie erhalten eine nachvollziehbare Zahl statt eines Gefühls. Mit dieser Zahl können Sie anschließend selbst verkaufen – oder uns beauftragen. Beides ist in Ordnung, solange die Entscheidung auf Fakten beruht und nicht auf einer Provisionsrechnung, die nur die halbe Wahrheit erzählt.
Bewerten Sie jetzt
Ihre Immobilie in Bonn.
Ermitteln Sie den realistischen Wert Ihrer Immobilie – keine anonyme Online-Schätzung, sondern eine fundierte Analyse durch unsere Experten vor Ort. Schriftliche Einschätzung zeitnah, kostenlos und unverbindlich.