Immobilie bei Scheidung verkaufen: Was Paare in Bonn wissen müssen
Bei einer Trennung ist das gemeinsame Haus meist der größte Vermögenswert und zugleich der größte Streitpunkt. Einer will bleiben, einer will raus, das Darlehen läuft weiter, und mit jedem Monat ohne Entscheidung wird die Lage teurer. Die gute Nachricht: Das Recht lässt mehrere Wege offen, und keiner davon muss vor Gericht enden. Dieser Beitrag erklärt, wem die Immobilie nach der Trennung gehört, welche Optionen Sie haben, wo Steuern und Kredit lauern und wie Sie einen Verkauf unter Wert vermeiden.
Die wichtigsten Fakten im Überblick
- Die Scheidung ändert die Eigentumsverhältnisse nicht. Es zählt, wer im Grundbuch steht. Bei zwei Eigentümern sind alle Entscheidungen gemeinsam zu treffen.
- Auch wer nicht im Grundbuch steht, geht nicht leer aus: Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft wird der Wertzuwachs der Ehe über den Zugewinnausgleich geteilt.
- Das Darlehen läuft unabhängig von der Scheidung weiter. Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet der Bank gegenüber weiter, auch nach dem Auszug.
- Ein Verkauf ist jederzeit möglich, auch im Trennungsjahr. Er braucht die Zustimmung beider Eigentümer.
- Die Teilungsversteigerung ist der gesetzliche Ausweg bei Blockade, wirtschaftlich aber fast immer die schlechteste Lösung für beide.
Wem gehört das Haus nach der Trennung?
Viele Paare gehen davon aus, dass mit der Scheidung „alles halbiert" wird. Das stimmt so nicht. Entscheidend sind zwei getrennte Fragen: Wer ist Eigentümer, und wie wird das in der Ehe erwirtschaftete Vermögen ausgeglichen?
Das Grundbuch entscheidet über das Eigentum
Stehen beide Ehegatten im Grundbuch, sind beide Eigentümer, in der Regel je zur Hälfte. Daran ändert weder Trennung noch Scheidung etwas. Keiner kann ohne den anderen verkaufen, vermieten oder das Haus beleihen. Steht nur ein Ehegatte im Grundbuch, gehört ihm die Immobilie allein, auch wenn der andere jahrelang die Raten mitbezahlt hat.
Der Zugewinnausgleich gleicht die Wertentwicklung aus
Ohne Ehevertrag leben Ehepaare in der Zugewinngemeinschaft. Bei der Scheidung wird für jeden Ehegatten verglichen, was er zu Beginn der Ehe hatte und was am Ende da ist. Wer mehr dazugewonnen hat, zahlt dem anderen die Hälfte der Differenz. Ein Haus, das in der Ehe gekauft wurde oder im Wert gestiegen ist, fließt in diese Rechnung ein, auch wenn nur einer im Grundbuch steht. Stichtag für den Wert ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird.
Für Bonn ist das kein Randthema: Häuser in der Südstadt oder in Poppelsdorf haben in den vergangenen zehn Jahren erheblich an Wert gewonnen. Der Zugewinn kann deshalb deutlich höher ausfallen, als beide Partner im Gefühl haben.
Wer zieht aus, wer darf bleiben?
Solange beide Eigentümer sind, dürfen beide im Haus wohnen. Zieht einer freiwillig aus, kann er vom verbleibenden Partner eine Nutzungsentschädigung verlangen, üblicherweise orientiert an der halben ortsüblichen Miete. Umgekehrt kann derjenige, der die Raten allein weiterzahlt, einen Ausgleich geltend machen. Beides sollte schriftlich festgehalten werden, sonst wird es später zum Streitpunkt.
„Die Scheidung ändert nichts am Grundbuch: Wer zu zweit drinsteht, entscheidet auch nach der Trennung nur zu zweit."
Die vier Wege und für wen sie passen
Für die gemeinsame Immobilie gibt es vier Lösungen. Welche die richtige ist, hängt von der Restschuld, vom Einkommen des bleibenden Partners und davon ab, ob Kinder im Haus wohnen.
Der gemeinsame Verkauf
Der Verkauf ist die häufigste Lösung und meist auch die sauberste. Beide erhalten ihren Anteil am Erlös nach Ablösung des Darlehens, danach gibt es keine gemeinsamen Verpflichtungen mehr. Sie müssen dafür nicht warten, bis die Scheidung rechtskräftig ist. Wichtig ist, dass beide Partner den Verkaufsprozess gemeinsam tragen: Preisvorstellung, Besichtigungen und Notartermin funktionieren nur, wenn nicht einer den anderen ausbremst. Ein neutraler Makler, der für beide Seiten spricht, nimmt an dieser Stelle viel Konfliktstoff heraus.
Die Übernahme durch einen Partner
Will ein Partner bleiben, kauft er dem anderen seinen Miteigentumsanteil ab. Dafür braucht es drei Dinge: einen fairen Wert, den beide akzeptieren, eine Bank, die den Bleibenden allein aus dem Darlehen weiterfinanziert und den Ausziehenden aus der Haftung entlässt, und einen Notar für die Übertragung. Ein Vorteil, den viele nicht kennen: Die Übertragung zwischen Ehegatten und, im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung, auch zwischen geschiedenen Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer befreit. In Nordrhein-Westfalen sind das immerhin 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Die Vermietung
Wer die Immobilie behalten und die Wertentwicklung mitnehmen möchte, kann sie gemeinsam vermieten. Das funktioniert in der Praxis nur, wenn beide Partner auch nach der Scheidung sachlich miteinander umgehen können. Jede Reparatur, jede Mieterhöhung und jeder Mieterwechsel ist eine gemeinsame Entscheidung.
Die Teilungsversteigerung
Blockiert ein Partner jede Lösung, kann der andere beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Haus wird dann öffentlich versteigert, der Erlös nach Abzug der Kosten geteilt. Das Verfahren dauert oft über ein Jahr, verursacht Gutachter- und Gerichtskosten, und der Zuschlag liegt regelmäßig deutlich unter dem Preis, der sich mit einem normalen Verkauf erzielen ließe. Sie ist das Druckmittel, nicht der Weg. Wer damit droht, sollte wissen, dass er sich damit selbst schadet.
Steuern und Kredit: Wo es teuer werden kann
Die Spekulationssteuer und die Falle beim Auszug
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Ausgenommen ist, wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat.
Genau hier liegt bei Scheidungen ein Stolperstein. Zieht ein Partner aus und überträgt seinen Anteil erst ein oder zwei Jahre später an den Ex-Partner, gilt die Immobilie für ihn nicht mehr als selbst genutzt. Dass der Ex-Partner mit den gemeinsamen Kindern weiter dort wohnt, hilft ihm nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht. Für den Ausgezogenen kann die Übertragung seines Anteils dann Spekulationssteuer auslösen, obwohl er den Erlös womöglich gar nicht in bar erhält, sondern mit dem Zugewinn verrechnet. Wer innerhalb der Zehnjahresfrist auszieht, sollte die Übertragung deshalb zeitnah regeln oder die steuerlichen Folgen vorher prüfen lassen.
Das Darlehen läuft weiter
Die Bank interessiert sich nicht für die Scheidung. Haben beide den Kreditvertrag unterschrieben, haften beide weiter als Gesamtschuldner, auch der, der längst ausgezogen ist. Aus dieser Haftung kommt man nur heraus, wenn die Bank zustimmt. Sie tut das nur, wenn der verbleibende Partner die Raten nachweislich allein tragen kann.
Beim Verkauf wird das Darlehen aus dem Erlös abgelöst. Läuft die Zinsbindung noch, verlangt die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Je nach Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau können das mehrere tausend bis einige zehntausend Euro sein. Manche Banken lassen bei einer Scheidung mit sich reden oder erlauben, das Darlehen auf eine andere Immobilie zu übertragen. Fragen kostet nichts.
Die Wertermittlung ist keine Formsache
Ob Verkauf, Übernahme oder Zugewinnausgleich: Alles hängt an einer Zahl, dem Wert der Immobilie. Wer bleiben will, hat ein Interesse an einem niedrigen Wert, wer ausgezahlt wird, an einem hohen. Deshalb sollte der Wert von jemandem kommen, der keine Seite vertritt. Eine fundierte Marktwertermittlung reicht in den meisten Fällen aus. Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen wird dann nötig, wenn das Familiengericht entscheiden muss oder die Parteien sich auf keinen anderen Weg einigen können.
Häufige Fragen
Können wir das Haus schon im Trennungsjahr verkaufen?
Ja. Das Trennungsjahr ist eine Voraussetzung für die Scheidung, keine Sperrfrist für das Vermögen. Wenn beide Eigentümer einverstanden sind, kann der Verkauf sofort beginnen. In der Praxis ist ein früher Verkauf oft sinnvoll, weil die Doppelbelastung aus Rate und zweiter Miete sonst monatelang läuft.
Was ist, wenn mein Partner den Verkauf blockiert?
Ohne die Zustimmung des Miteigentümers ist kein Verkauf möglich. Bleibt die Blockade bestehen, ist die Teilungsversteigerung der gesetzlich vorgesehene Weg, mit den beschriebenen Nachteilen. Vor diesem Schritt lohnt fast immer ein Vermittlungsversuch auf Basis einer neutralen Wertermittlung. Oft blockiert der Partner nicht den Verkauf an sich, sondern den Preis, den er für unfair hält.
Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich den Anteil meines Ex-Partners übernehme?
Nein. Der Erwerb vom Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer befreit, ebenso der Erwerb vom früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung. Notar- und Grundbuchkosten fallen trotzdem an.
Wer zahlt die Rate, wenn ich ausgezogen bin?
Gegenüber der Bank haften beide weiter. Untereinander können die Ehegatten regeln, dass der Bleibende die Rate übernimmt, häufig gegen Verrechnung mit der Nutzungsentschädigung. Was nicht schriftlich vereinbart ist, wird später im Zugewinnausgleich oder vor Gericht ausgefochten.
Wie lange dauert der Verkauf in Bonn?
Bei einem marktgerechten Preis liegt die Vermarktungsdauer für gepflegte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Bonn und dem Rhein-Sieg-Kreis in der Regel bei zwei bis vier Monaten bis zum Notartermin. Deutlich länger dauert es, wenn sich die Partner nicht auf einen Preis einigen und das Objekt mit einer zu hohen Vorstellung startet.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall sprechen Sie bitte mit einem Fachanwalt für Familienrecht, einem Notar oder Steuerberater. Bei der Wertermittlung und beim Verkauf selbst unterstützen wir Sie gern, neutral gegenüber beiden Seiten und unverbindlich.
Ihr Vorteil mit Wohntrend Makler
In einer Trennung braucht es jemanden, der für beide Seiten spricht. Wir ermitteln den Wert Ihrer Immobilie neutral und nachvollziehbar, damit beide Partner auf derselben Grundlage entscheiden können. Wenn der Verkauf der richtige Weg ist, übernehmen wir die gesamte Vermarktung, halten beide Eigentümer gleichermaßen auf dem Stand und sorgen dafür, dass Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin ohne zusätzliche Reibung ablaufen. Wenn ein Partner bleiben möchte, liefern wir die Zahlen, mit denen Bank und Notar arbeiten können. Diskret, in Bonn und dem Rhein-Sieg-Kreis, und ohne dass Sie sich selbst um den Ablauf kümmern müssen.
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