„Ich habe ja Zeit“: Warum Abwarten beim Immobilienverkauf teuer werden kann
„Wir gehen erst einmal etwas höher rein, runtergehen können wir immer noch.“ Diesen Satz hören wir in Bonn häufig. Dahinter steht ein verständlicher Gedanke: Ich muss nicht verkaufen, ich habe Zeit, und vielleicht zahlt ja jemand mehr. Vor ein paar Jahren ging diese Rechnung oft auf. Heute ist das anders. Seit 2022 hat sich das Angebot an Immobilien stark vergrößert, Käufer haben wieder Auswahl und rechnen genau. Dieser Beitrag zeigt, was sich am Markt verändert hat, warum ein zu hoher Einstiegspreis am Ende Geld kosten kann und wie Sie Ihren Verkauf so aufstellen, dass Zeit für Sie arbeitet und nicht gegen Sie.
Die wichtigsten Fakten im Überblick
- Das Angebot ist deutlich gewachsen: Bundesweit werden fast doppelt so viele Eigentumswohnungen und rund 140 Prozent mehr Ein- und Zweifamilienhäuser inseriert wie Anfang 2022 (IW-Wohnindex, Juli 2026).
- Der Grund ist laut IW vor allem eine geringere Nachfrage und eine längere Vermarktung, nicht mehr Neubau. Hohe Finanzierungskosten verkleinern den Kreis der Käufer.
- Die Preise treten auf der Stelle: +0,6 Prozent zum Vorjahr im zweiten Quartal 2026 laut Statistischem Bundesamt. Inflationsbereinigt sind Eigentumswohnungen und Häuser laut GREIX-Index sogar leicht gesunken.
- Angebot und Nachfrage passen oft nicht zusammen: In den Metropolen sind teure Häuser über 1 Million Euro deutlich überrepräsentiert, im Bereich von 250.000 bis 500.000 Euro ist die Nachfrage überall größer als das Angebot.
- Verkäufer senken ihre Angebotspreise wieder häufiger. Das Kiel Institut sieht darin ein Zeichen für eine schwächere Preisentwicklung.
Der Markt hat sich langsam gedreht
Der Wandel kam nicht über Nacht. Genau deshalb haben ihn viele Eigentümer noch nicht wahrgenommen. Bis Anfang 2022 war der Ablauf in vielen Lagen derselbe: Ein ordentliches Haus ging online, innerhalb weniger Tage meldeten sich mehrere Interessenten, die Finanzierung war günstig, und der Verkäufer konnte sich aussuchen, mit wem er weiterspricht. Ein etwas zu hoher Preis fiel kaum auf, weil die Nachfrage ihn auffing.
Käufer haben wieder Auswahl
Mit dem Zinsanstieg hat sich das Verhältnis umgekehrt. Die Zahl der Inserate ist seit Anfang 2022 stark gestiegen, wie oben beschrieben. Das Institut der deutschen Wirtschaft führt das darauf zurück, dass weniger Käufer unterwegs sind und Objekte deshalb länger im Angebot bleiben. Wer heute ein Haus sucht, vergleicht also nicht mehr zwei Angebote, sondern zehn. Und wer Auswahl hat, verhandelt anders.
Die Preise steigen kaum noch
Gleichzeitig ist der Rückenwind bei den Preisen schwach. Das Statistische Bundesamt meldet für das zweite Quartal 2026 ein Plus von 0,6 Prozent zum Vorjahr. Der GREIX-Index des Kiel Instituts zeigt für Eigentumswohnungen nominal ein Plus von 0,4 Prozent, für Einfamilienhäuser von 1,9 Prozent. Zieht man die Inflation ab, liegen beide leicht im Minus. Wer heute wartet, weil die Preise ja steigen, kann sich darauf nicht verlassen.
Und in Bonn?
Bonn steht im Vergleich gut da. Laut Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses wurden in Bonn 2025 rund 2.860 Kaufverträge geschlossen, etwa 14 Prozent mehr als im Vorjahr. Eigentumswohnungen wurden rund 3 Prozent teurer, die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser blieben nahezu stabil, die Bodenrichtwerte für Einfamilienhausgrundstücke sanken um rund 5 Prozent. Der Bonner Markt ist also lebendig, aber kein Selbstläufer mehr. Käufer gibt es, nur zahlen sie nicht jeden Preis. Wie sich die Lage in den einzelnen Stadtteilen entwickelt, beschreiben wir auf unserer Seite Immobilie verkaufen in Bonn.
„Zeit verkauft kein Haus. Ein Preis, der zum Markt passt, schon."
Wo Angebot und Nachfrage auseinanderliegen
Mehr Angebot allein wäre kein Problem, wenn die Inserate zur Nachfrage passen würden. Genau das ist oft nicht der Fall. ImmoScout24 hat im August 2026 alle Einfamilienhäuser ausgewertet, die im ersten Quartal 2026 auf dem Portal angeboten wurden, und sie mit den Kontaktanfragen verglichen.
Das heißt: In den Metropolen sind teure Häuser überrepräsentiert, im mittleren Preisbereich ist die Nachfrage größer als das Angebot. Bonn zählt in dieser Auswertung zu den kreisfreien Städten. Ein Haus, das knapp über einer gefragten Preisgrenze angeboten wird, verliert einen Teil der Interessenten, bevor überhaupt jemand angerufen hat. Viele Käufer filtern in den Portalen nach Preis. Wer bei 500.000 Euro die Grenze setzt, sieht ein Haus für 519.000 Euro gar nicht.
Käufer rechnen mit ihrer Monatsrate
Hinzu kommt die Finanzierung. Im September 2026 lag der durchschnittliche Zins für zehnjährige Darlehen laut Baufi24 bei rund 4,2 Prozent. Käufer kaufen nicht mit einer Wunschzahl, sondern mit einer Rate, die ihre Bank bewilligt. Ein Beispiel mit 20 Prozent Eigenkapital und 2 Prozent Tilgung:
Die 45.000 Euro Unterschied klingen beim Angebotspreis nach Verhandlungsspielraum. Für eine Familie sind sie rund 185 Euro mehr im Monat, und oft genau der Betrag, an dem die Finanzierung scheitert. Ein zu hoher Preis wird dann nicht am Verhandlungstisch abgelehnt, sondern schon bei der Bank.
Warum „runtergehen können wir immer“ ein teurer Irrtum ist
Nehmen wir ein Haus in Bonn, dessen realistischer Marktwert bei 450.000 Euro liegt. Der Eigentümer möchte mit 495.000 Euro starten, zehn Prozent darüber, und bei Bedarf nachgeben. Das wirkt vorsichtig. In der Praxis läuft es häufig so ab:
Das Beispiel ist bewusst vereinfacht, aber typisch. Eine viel zitierte Studie der Kreissparkasse Köln mit über 1.000 Verkaufsangeboten kam zu dem Ergebnis, dass Objekte, die 20 Prozent über dem Marktwert angeboten wurden, am Ende im Schnitt nur 85 Prozent des Marktwerts erzielten. Die Studie ist älter, der Mechanismus dahinter dürfte bei dem heute größeren Angebot eher noch stärker greifen.
Was Käufer aus Preissenkungen lesen
Käufer sind heute gut informiert. Sie sehen in den Portalen, seit wann ein Inserat online ist, und viele verfolgen Preisänderungen. Eine Immobilie, die nach drei Monaten noch da ist und zweimal günstiger wurde, wird nicht interessanter. Sie wirft Fragen auf: Was stimmt nicht? Warum hat sie noch niemand gekauft? Wie weit geht der Verkäufer noch runter? Aus einem ernsthaften Interessenten wird ein Schnäppchenjäger, und die Verhandlungsposition kippt zum Käufer.
Die besten Interessenten kommen am Anfang
Die meiste Aufmerksamkeit bekommt ein Inserat in den ersten Wochen. In dieser Zeit melden sich die Käufer, die schon lange suchen, finanziert sind und schnell entscheiden können. Wer sie mit einem zu hohen Preis verpasst, holt sie selten zurück. Bei einem realistischen Startpreis entsteht dagegen das, was jeder Verkäufer will: mehrere Interessenten zur gleichen Zeit. Dann lässt sich über den Preis verhandeln, nach oben statt nach unten. Wie das strukturiert funktioniert, zeigen wir in unserem Beitrag zum Bieterverfahren beim Hausverkauf.
Was Warten wirklich kostet
„Ich habe ja Zeit“ klingt kostenlos. Das ist es aber selten. Jeder Monat, in dem eine Immobilie auf den Verkauf wartet, verursacht Kosten, und zwar unabhängig davon, ob am Ende ein höherer Preis herauskommt.
Laufende Kosten eines leerstehenden Hauses
Ein Beispiel für ein leerstehendes Einfamilienhaus in Bonn. Die Beträge sind Richtwerte und hängen stark vom Objekt ab:
Sechs Monate längere Vermarktung kosten so schnell 2.000 bis 2.500 Euro, ohne Kreditzinsen. Wer bereits ein neues Zuhause finanziert oder eine Anschlussfinanzierung braucht, zahlt deutlich mehr. Wichtig: Leerstand gilt bei vielen Wohngebäudeversicherungen als Gefahrerhöhung, oft schon nach etwa 60 Tagen. Er muss gemeldet werden, und es gelten Pflichten wie Wasserleitungen absperren und das Haus regelmäßig kontrollieren. Sonst kann der Versicherer die Leistung kürzen. Prüfen Sie Ihren Vertrag, bevor Sie ausziehen.
Die Energieklasse drückt auf den Preis
Je länger ein Haus wartet, desto stärker vergleichen Käufer es mit anderen Angeboten, auch beim Energieverbrauch. Eine Auswertung von immowelt aus dem März 2026 zeigt, wie deutlich sich die Energieklasse in den Angebotspreisen niederschlägt. Gegenüber einem vergleichbaren Haus der Klasse D wurden Häuser der Klasse F rund 7 Prozent günstiger angeboten, Klasse G rund 10 Prozent und Klasse H rund 17 Prozent. Häuser der Klasse A+ lagen rund 15 Prozent darüber.
Käufer rechnen eine alte Heizung oder ein ungedämmtes Dach heute sofort in ihr Angebot ein. Daran ändert auch ein langes Abwarten nichts. Besser ist es, den Energieausweis früh vorliegen zu haben und die Kosten für anstehende Maßnahmen offen zu benennen. Was beim Energieausweis gilt, erklärt unser Leitfaden zum Energieausweis.
Mit den Augen des Käufers: So stellen Sie sich neu auf
Ein guter Verkaufspreis ist ein Preis, den der Markt tragen kann und den ein Käufer bei seiner Bank begründen kann. Dafür braucht es vor dem Start drei ehrliche Antworten.
1. Was ist meine Immobilie wirklich wert?
Für Eigentümer ist das die schwierigste Frage. Sie sehen den Garten, in dem die Kinder gespielt haben, die Terrasse, die sie selbst gebaut haben, das Wohnzimmer voller Erinnerungen. Ein Käufer sieht eine Heizung von 2004, ein Dach, das in einigen Jahren fällig wird, und zwei Bäder, die er erneuern möchte. Beide Sichtweisen sind verständlich, aber nur eine entscheidet über den Preis. Eine fundierte Wertermittlung auf Basis tatsächlicher Verkäufe in Ihrer Lage nimmt die Gefühle aus der Rechnung.
2. Wer kommt als Käufer infrage?
Eine Familie mit zwei Kindern, ein Paar, das sich verkleinert, ein Kapitalanleger: Jede Gruppe hat andere Prioritäten und ein anderes Budget. Wer die Zielgruppe kennt, setzt den Preis an der richtigen Grenze, wählt die passenden Fotos und beantwortet die Fragen, die genau diese Käufer stellen.
3. Wie groß ist die Konkurrenz?
Schauen Sie sich an, was in Ihrem Stadtteil angeboten wird. Welche Objekte sind nach kurzer Zeit wieder verschwunden? Welche stehen seit Monaten online? In welchem Preisbereich bewegt sich tatsächlich etwas? In Bad Godesberg verkauft sich ein Haus anders als in Beuel oder Duisdorf. Ein Makler mit eigenen Abschlüssen in der Region kennt diese Unterschiede aus eigenen Verkäufen, zum Beispiel unser Team für Bad Godesberg und den Bonner Süden.
Vorbereitung statt Abwarten
Zeit ist beim Verkauf durchaus wertvoll, nur nicht nach dem Start, sondern davor. Nutzen Sie sie, um alle Unterlagen zusammenzustellen, kleine Mängel zu beheben, das Haus aufzuräumen und gute Fotos machen zu lassen. Ein Inserat, das vom ersten Tag an vollständig und überzeugend ist, braucht keine Preissenkungen. Welche Dokumente Käufer und Banken erwarten, finden Sie in unserer Checkliste für die Verkaufsunterlagen.
Häufige Fragen
Sollte ich mit dem Verkauf warten, bis die Preise wieder steigen?
Das kann niemand seriös vorhersagen. Die Preise sind 2026 bundesweit nur leicht gestiegen, inflationsbereinigt teils gesunken, und das Angebot ist groß. Wer wartet, setzt darauf, dass sich das ändert, und trägt in der Zwischenzeit die laufenden Kosten. Sinnvoll ist Warten vor allem dann, wenn steuerliche Gründe dafür sprechen, etwa wenn die Zehnjahresfrist bei einer nicht selbst genutzten Immobilie bald abläuft. Umgekehrt gilt: Wer selbst im Haus gewohnt hat und nach dem Auszug zu lange wartet, kann die Steuerfreiheit verlieren. Steuerfrei bleibt der Verkauf nur, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben. Lassen Sie das vor dem Verkauf prüfen.
Woran erkenne ich, dass mein Angebotspreis zu hoch ist?
Die deutlichsten Signale sind wenige Anfragen in den ersten zwei bis drei Wochen, Besichtigungen ohne zweiten Termin und Rückmeldungen, die immer wieder den Preis oder den Sanierungsbedarf nennen. Dann sollten Sie den Preis einmal deutlich und begründet anpassen, statt ihn in vielen kleinen Schritten zu senken.
Ist ein niedriger Startpreis nicht riskant?
Ein realistischer Startpreis ist nicht dasselbe wie ein niedriger. Er liegt beim Marktwert und gerne an einer Preisgrenze, nach der Käufer filtern. Melden sich mehrere Interessenten gleichzeitig, kann der erzielte Preis über dem Angebotspreis liegen. Verpflichtet sind Sie dabei zu nichts: Sie entscheiden, an wen und zu welchem Preis Sie verkaufen.
Wie stark drückt eine schlechte Energieklasse den Preis?
Laut immowelt wurden Häuser der Klasse H 2025 rund 17 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Häuser der Klasse D, Häuser der Klasse G rund 10 Prozent. Wie stark der Effekt bei Ihrem Haus ist, hängt von Lage, Zustand und Käufergruppe ab. Ein Sanierungsfahrplan oder Kostenschätzungen für die wichtigsten Maßnahmen helfen Käufern, den Aufwand einzuschätzen, und verhindern übertriebene Abschläge.
Muss der Energieausweis schon im Inserat stehen?
In der Regel ja. Liegt beim Erscheinen einer kommerziellen Anzeige bereits ein Energieausweis vor, gehören seine Pflichtangaben in das Inserat. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorliegen, nach dem Kauf wird er dem Käufer übergeben. Ausgenommen sind etwa Baudenkmäler. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro. Vor allem aber fragen Käufer heute gezielt danach.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Marktdaten stammen vom Statistischen Bundesamt, dem Institut der deutschen Wirtschaft, dem GREIX-Index des Kiel Instituts, dem Gutachterausschuss der Stadt Bonn, ImmoScout24, immowelt und Baufi24 (Stand Oktober 2026). Die Rechenbeispiele sind vereinfacht.
Ihr Vorteil mit Wohntrend Makler
Wir verkaufen Immobilien in Bonn und dem Rhein-Sieg-Kreis und sehen jeden Tag, welche Preise Käufer in welcher Lage tatsächlich zahlen. Bevor Ihre Immobilie online geht, ermitteln wir ihren Marktwert auf Basis echter Abschlüsse, bestimmen die passende Zielgruppe und legen einen Startpreis fest, der Nachfrage erzeugt. Wir bereiten Unterlagen, Fotos und Exposé so auf, dass Ihr Inserat vom ersten Tag an überzeugt, und sprechen auf Wunsch gezielt vorgemerkte Interessenten an. So verhandeln Sie mit mehreren Käufern statt mit dem Kalender. Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich.
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