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Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung verkauft, möchte einen guten Preis erzielen. Dafür können Sie als Verkäufer einiges tun. Überlassen Sie nichts dem Zufall präsentieren Sie Ihre Immobilie so, dass sie auf Interessenten den besten Eindruck macht.
Genau darum geht es beim Home Staging: Ihre Immobilie wird für den Verkauf in Szene gesetzt. Mit der richtigen Möblierung, gutem Licht und einer aufgeräumten Atmosphäre. Das Ergebnis? Bessere Fotos, mehr Anfragen und oft auch ein höherer Verkaufspreis.
In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, wie Home Staging funktioniert, was es kostet und wann es sich lohnt. Außerdem bekommen Sie praktische Tipps, die Sie sofort umsetzen können.
Immobilienverkauf
Die wichtigsten Fakten im Überblick
Home Staging bedeutet: Ihre Immobilie wird für den Verkauf professionell hergerichtet und präsentiert.
Der erste Eindruck zählt und der entsteht heute meist online
Eine gut inszenierte Immobilie verkauft sich schneller und erzielt oft einen besseren Preis.
Home Staging funktioniert bei bewohnten und leeren Immobilien.
Die Kosten liegen typischerweise bei ein bis drei Prozent vom Verkaufspreis.
„Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance“
Das klingt nach Binsenweisheit, stimmt aber. Viele Kaufinteressenten treffen ihre Entscheidung recht schnell und aus dem Bauch heraus. Natürlich müssen Lage, Größe und Preis stimmen. Aber wenn das Gefühl nicht passt, wird Ihre Immobilie oft schon nach wenigen Sekunden aussortiert.
Der Online-Ersteindruck ist entscheidend
Durch die Vielzahl der Angebote auf Immobilienportalen entscheiden Interessenten oft nur anhand der Fotos, ob eine Immobilie gefällt oder nicht. Dunkle, unaufgeräumte Bilder? Weiter geklickt. Helle, einladende Räume? Da schaut man genauer hin.
Deshalb unser Tipp: Machen Sie potenzielle Käufer mit guten Fotos neugierig auf Ihre Immobilie. Wecken Sie Erwartungen, die bei der Besichtigung dann auch bestätigt werden.
Kaufentscheidungen sind emotional
Selbst wenn alle Zahlen stimmen, am Ende entscheidet oft das Gefühl. Home Staging hilft dabei, dieses Gefühl zu erzeugen. Interessenten können sich vorstellen, wie sie selbst in den Räumen leben würden. Das macht den Unterschied!
Weniger Verhandlungsspielraum für Käufer
Wer eine gepflegte, gut präsentierte Immobilie besichtigt, findet weniger Ansatzpunkte zum Herunterhandeln. „Da muss aber noch einiges gemacht werden.“ Dieses Argument fällt weg, wenn alles ordentlich aussieht.
Bevor Sie an Dekoration und Möbel denken, braucht es eine solide Grundlage. Home Staging ist keine Kosmetik für echte Mängel. Es setzt voraus, dass die Immobilie in einem guten Zustand ist.
Betrachten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung deshalb zunächst kritisch und möglichst objektiv: Wie ist der Gesamtzustand? Was muss getan werden, bevor Sie Kaufinteressenten mit gutem Gefühl empfangen können?
Checkliste: Die Grundlagen müssen stimmen
Eingangsbereich und Garten sind gepflegt (Rasen gemäht, Sträucher geschnitten)
Fenster geputzt, Böden gereinigt, Bad und Küche auf Hochglanz
Räume gut durchgelüftet, es riecht angenehm frisch
Kleinere Reparaturen erledigt (tropfende Wasserhähne, klemmende Türen)
Farbige Wände in neutralem Weiß gestrichen
Persönliche Gegenstände reduziert oder weggeräumt
Unnötige Möbel entfernt, Räume wirken großzügig
Alle Lampen funktionieren, Räume sind hell
Eine wichtige Grundregel: Die Immobilie muss einen gepflegten Eindruck machen. Mit Schmutz und Unordnung verbinden Interessenten häufig unterlassene Instandhaltung und Reparaturstau. Das drückt den Preis.
Sie sind unsicher, wie Ihre Immobilie auf Käufer wirkt? Wir schauen uns das gerne mit Ihnen an unverbindlich und ehrlich.
Je nachdem, wer Ihre Immobilie kaufen soll, funktioniert die Präsentation unterschiedlich. Eigennutzer und Kapitalanleger achten auf verschiedene Dinge.
Eigennutzer: Das Wohngefühl zählt
Eigennutzer wollen sich vorstellen können, wie ihr Alltag in dieser Immobilie aussieht. Für sie zählt Atmosphäre: Fühlt sich das gemütlich an? Kann ich hier ankommen?
Home Staging für Eigennutzer setzt deshalb auf Wärme und Alltagstauglichkeit. Ein einladend gedeckter Esstisch, eine gemütliche Leseecke, stimmiges Licht Solche Details machen den Unterschied. Es geht nicht um Hochglanz-Katalog, sondern um ein Zuhause-Gefühl.
Kapitalanleger: Klarheit und guter Zustand
Kapitalanleger denken nüchterner. Sie fragen sich: Kann ich das problemlos vermieten? Wie hoch ist der Instandhaltungsaufwand?
Für diese Zielgruppe ist eine klare, neutrale Präsentation wichtig. Aufgeräumte Räume, erkennbare Funktionen, offensichtlich guter Zustand. Weniger Deko, mehr Sachlichkeit. Der Kapitalanleger will sehen, dass er keine bösen Überraschungen erlebt.
Nicht jede Immobilie braucht das gleiche Staging. Was bei einer modernen Neubauwohnung funktioniert, passt nicht unbedingt zum Altbau mit Stuck. Und bei einer kleineren Wohnung gelten andere Regeln als bei einem Einfamilienhaus.
Altbau vs. Neubau
Altbau: Hier geht es darum, den Charme zu betonen. Hohe Decken, Stuck, Dielenböden, große Fenster. Das Staging sollte diesen Charakter unterstreichen, nicht überdecken. Klassische Möbel und warme Farben passen oft besser als kühles Designermobiliar. Gleichzeitig wichtig: Zeigen Sie, dass der Altbau gepflegt ist. Alte Leitungen oder abgenutzte Böden wecken sonst Sanierungsängste.
Neubau: Moderne Neubauten vertragen einen cleanen, minimalistischen Look. Klare Linien, helle Farben, wenig Schnickschnack. Bei leerstehenden Neubauten ist Staging besonders sinnvoll. Leere weiße Räume wirken auf Fotos oft steril und kleiner als sie sind. Ein paar gut platzierte Möbel machen den Unterschied.
Wohnung vs. Haus
Wohnung: Hier zählt jeder Quadratmeter. Das Staging muss zeigen, dass der Platz gut nutzbar ist. Multifunktionale Möbel, clevere Raumaufteilung, keine übergroßen Sofas. Besonders wichtig: Stauraum sichtbar machen. Ein aufgeräumter Kleiderschrank oder praktische Regale zeigen, dass genug Platz da ist.
Haus: Bei Häusern spielen Außenbereiche eine große Rolle. Garten, Terrasse, Einfahrt. Das gehört zum Gesamteindruck. Innen sollte das Staging die verschiedenen Wohnbereiche klar definieren: Hier wird gegessen, hier entspannt, hier gearbeitet. Bei großen Häusern besteht sonst die Gefahr, dass Räume beliebig wirken.
Hochpreisig vs. durchschnittliches Preissegment
Hochpreisige Immobilien: Hier erwarten Käufer mehr. Das Staging muss zum Preisniveau passen hochwertige Möbel, durchdachte Details, professionelle Umsetzung. Eine Luxuswohnung mit IKEA-Möbeln zu stagen wäre ein Fehler. Käufer in diesem Segment achten auf Qualität und merken, wenn gespart wurde.
Durchschnittliches Preissegment: Hier muss das Staging nicht teuer sein, aber durchdacht. Oft reichen schon kleine Maßnahmen: aufräumen, besseres Licht, ein paar neutrale Accessoires. Das Verhältnis von Aufwand und Nutzen sollte stimmen. Ein aufwendiges Staging für eine einfache Zwei-Zimmer-Wohnung rechnet sich selten.
Wann sich Home Staging weniger lohnt
Nicht bei jeder Immobilie ist es Sinnvoll ein Home Staging durchzuführen. Bei älteren Bestandsimmobilien im unteren Preissegment, bei denen umfassende Sanierungsmaßnahmen nötig sind, lohnt sich ein Home-Staging nicht unbedingt. Der Käufer wird in diesem Fall nicht auf eine Sanierung verzichten können, wenn das Ziel die Gewinnmaximierung ist.
In solchen Fällen empfehlen wir es das Geld zu sparen und lieber auf einen realistischen Preis zu setzen, indem sie gute Fotos vom Ist-Zustand bereit stellen.
Gehen Sie Ihre Immobilie Raum für Raum durch. Das Ziel ist immer: Die Funktion des Raums soll sofort erkennbar sein!
Manche Dinge wirken auf den ersten Blick harmlos, können aber den Verkauf erschweren:
Zu viel Persönliches: Ihre Puppensammlung oder die Jagdtrophäen mögen Sie lieben, aber Interessenten lenken sie damit nur ab. Räumen Sie persönliche Dinge weg, damit sich Käufer selbst in den Räumen vorstellen können.
Zu vollgestellt: Übermöblierte Räume wirken klein und beengend. Manchmal hilft es, einfach ein paar Möbelstücke in den Keller zu bringen.
Zu dunkel: Schlechte Beleuchtung ist einer der häufigsten Fehler. Tauschen Sie schwache Glühbirnen aus und nutzen Sie alle Lichtquellen.
Unangenehme Gerüche: Kochgerüche, Haustiergeruch oder Rauch, diese negativen Eindrücke bleiben besonders bestehen und schrecken ab. Gründlich lüften vor jeder Besichtigung.
Mängel verstecken: Das ist nicht erlaubt (und geht oft nach hinten los!). Als Verkäufer müssen Sie auf Schwachstellen hinweisen.
Besser noch: Mängel vorher beheben lassen!
Halbherzig vorbereitet: Ein schön hergerichtetes Wohnzimmer bringt wenig, wenn das Bad daneben verwahrlost aussieht. Ganz oder gar nicht.
Staging passt nicht zur Immobilie: Eine rustikale Altbauwohnung mit ultramodernen Möbeln zu stagen irritiert. Das Staging muss zum Charakter der Immobilie passen.
Die Kosten hängen von Größe und Zustand der Immobilie ab. Im Schnitt liegen sie bei 1-3 % vom Verkaufswert. Je teurer das Objekt, desto niedriger die Prozentzahl.
Was ist da drin? Typischerweise: Beratung, Möbel für etwa drei Monate, An- und Abtransport, Grundreinigung, Gartenpflege und die komplette Planung. Handwerkerkosten kommen gegebenenfalls noch dazu.
Was bringt es?
Erfahrungsgemäß verkauft sich eine gestagte Immobilie schneller. Oftmals innerhalb von drei Monaten! Das spart laufende Kosten wie Heizung, Strom und Hypothekenzinsen.
Und der Preis? Bei realistischer Einschätzung lassen sich oft deutlich bessere Erlöse erzielen. Nicht weil Home Staging Mängel versteckt, sondern weil es das Potenzial der Immobilie sichtbar macht.
Ein Beispiel aus der Praxis: Eine gestagte Immobilie sieht immer größer aus als eine leere. Und die Größe ist, neben der Lage, eines der wichtigsten Kaufkriterien.
Angenommen, Sie verkaufen eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro:
Position
Betrag
Verkaufspreis
400.000 €
Home-Staging-Budget (2 %)
8.000 €
In diesem Budget sind enthalten: Beratung, Möblierung der wichtigsten Räume, Dekoration, Lichtkonzept und Vorbereitung für professionelle Fotos.
Die Rechnung dahinter: Wenn die Immobilie durch die bessere Präsentation nur ein Prozent mehr erzielt, sind das 4.000 Euro. Bei zwei Prozent mehr sind es 8.000 Euro Das Budget wäre komplett wieder drin. Dazu kommt die Zeitersparnis durch schnelleren Verkauf.
Sie möchten wissen, was bei Ihrer Immobilie sinnvoll wäre? Wir machen Ihnen gerne eine erste Einschätzung! Kostenlos und unverbindlich.
Vieles können Sie selbst erledigen:
Professionelle Unterstützung lohnt sich vor allem, wenn:
Der Vorteil eines Profis: Er sieht Dinge, die Sie übersehen. Manchmal sind es Kleinigkeiten: Ein anderer Blickwinkel, eine bessere Ausleuchtung, eine geschicktere Möbelstellung.
Das macht am Ende den Unterschied!
Ein guter Immobilienverkauf besteht aus vielen Bausteinen: der richtige Preis, überzeugende Fotos, ein ansprechendes Exposé und die passende Ansprache der Zielgruppe. Home Staging ist einer dieser Bausteine.
Wir bei Wohntrend Makler betrachten Home Staging deshalb nicht isoliert, sondern als Teil einer durchdachten Vermarktungsstrategie. Gemeinsam mit Ihnen schauen wir, was bei Ihrer Immobilie sinnvoll ist.
Nicht jedes Objekt braucht das volle Programm. Manchmal reichen ein paar gezielte Maßnahmen, um deutlich mehr herauszuholen. Das besprechen wir offen mit Ihnen.
Home Staging funktioniert, weil es den ersten Eindruck verbessert. Und zwar online und bei der Besichtigung. Es hilft Interessenten, sich in Ihrer Immobilie zu sehen. Und es gibt Ihnen eine bessere Verhandlungsposition.
Die wichtigsten Punkte:
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und das Beste herausholen?
Wir helfen Ihnen gerne dabei – von der ersten Einschätzung bis zum erfolgreichen Verkauf.
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