Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Umfassende
Marktwertanalyse

Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die beim Kauf einer Immobilie neben dem
eigentlichen Kaufpreis anfallen. In der Praxis betragen die Kaufnebenkosten je nach
Bundesland zwischen ca. 6 % und ca. 12 % des Kaufpreises. Sie setzen sich primär aus der
Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls einer
Maklerprovision zusammen.

Immobilienverkauf

Die wichtigsten Fakten im Überblick

Kaufnebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und betragen in der Regel ca. 6 % –
ca. 12% des Immobilienpreises.

Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar-
und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie eine mögliche Maklerprovision (häufig 3,57 %).

Kaufnebenkosten müssen überwiegend aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken diese
Kosten in der Regel nicht mitfinanzieren.

Kaufnebenkosten sind nur bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung steuerlich
absetzbar, nicht bei Eigennutzung.

Regionale Unterschiede der Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt unter anderem vom Bundesland ab, da die
Grunderwerbsteuer regional unterschiedlich festgelegt wird. Je nach Standort kann dies
den finanziellen Gesamtaufwand beim Immobilienkauf deutlich beeinflussen.

Im Vergleich dazu fallen andere Kostenbestandteile bundesweit ähnlich aus. Beim
Immobilienkauf lohnt es sich daher, regionale Unterschiede frühzeitig zu berücksichtigen.

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Mai 2024)

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Niedrig: 3,5%

Bayern

Sachsen

Mittel: 4,5% – 6,0%

Hamburg (4,5%)

Baden-Württemberg (5,0%)

Berlin (6,0%)

Hessen (6,0%)

Hoch: 6,5%

NRW

Brandenburg

Schleswig-Holstein

Thüringen

Beispiel: Kaufnebenkosten bei 300.000 Euro

Ein konkretes Rechenbeispiel zeigt, welche Auswirkungen Kaufnebenkosten auf den
tatsächlichen Gesamtpreis einer Immobilie haben. Ausgegangen wird von einem
Immobilienkauf mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro in einem Bundesland mit hoher
Grunderwerbsteuer und mit eingeschaltetem Makler.

Zur Grunderwerbsteuer kommen die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag hinzu.
Zusätzlich fällt eine Maklerprovision an. Zusammengerechnet ergeben sich so
Kaufnebenkosten von rund 30.000 bis 45.000 Euro, abhängig vom Bundesland und der
genauen Provisionsregelung.

Kaufnebenkosten bei 300.000 € Kaufpreis in NRW

Kostenart

Betrag

Grunderwerbsteuer

19.500 €

Notar- und Grundbuchkosten

6.000 €

Maklerprovision

10.710 €

Kaufnebenkosten gesamt

36.210 €

Der tatsächliche Kapitalbedarf liegt damit deutlich über dem reinen Kaufpreis. Statt 300.000 € müssen Käufer insgesamt mit einem Betrag von über 336.210 € rechnen.

Dieses Beispiel zeigt, dass Kaufnebenkosten den finanziellen Aufwand spürbar erhöhen und bei
der Planung von Anfang an berücksichtigt werden sollten.

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Kaufnebenkosten und Eigenkapital

Die meisten Banken setzen voraus, dass Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden.

Der Immobilienkredit deckt in der Regel nur den Kaufpreis ab, nicht die zusätzlichen Kosten,
die beim Erwerb entstehen.

Kaufnebenkosten stellen für Banken ein zusätzliches Risiko dar

Sie erhöhen die Kreditsumme, ohne den Wert der Immobilie zu steigern

Eigenkapital verbessert die Finanzierungschancen und die Konditionen

110-Prozent-Finanzierung

Eine 110-Prozent-Finanzierung beschreibt den Fall, wenn Banken nicht nur den Kaufpreis
der Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten mitfinanzieren. Dadurch ist ein
Immobilienkauf grundsätzlich auch ohne eigenes Startkapital möglich.

Wenn Kaufnebenkosten über eine 110-Prozent-Finanzierung mitfinanziert werden, steigt die
Kreditsumme über den Immobilienwert hinaus.

Aber Achtung:

Das führt zu höheren Finanzierungskosten und erhöht das finanzielle Risiko deutlich.
Daher setzen Banken bei einer 110-Prozent-Finanzierung meist ein stabiles Einkommen,
eine gute Bonität und eine passende Immobilie voraus.

Profitipp zur Finanzierung

Ein Teil der Kaufnebenkosten lässt sich reduzieren, indem bewegliches Inventar wie eine
Einbauküche oder Möbel realistisch bewertet und separat im Kaufvertrag ausgewiesen
wird, da darauf keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Bei Fragen zu etwaigen Möglichkeiten, um die Kaufnebenkosten zu reduzieren, wenden Sie sich
gerne an Ihren Immobilienmakler in Bonn!

Kaufnebenkosten und Steuern

Ob Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar sind, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt
wird. Bei selbst genutzten Immobilien können Kaufnebenkosten in der Regel nicht von der
Steuer abgesetzt werden.

Anders ist die Situation, wenn die Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt wird. In
diesem Fall zählen die Kaufnebenkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und können
steuerlich berücksichtigt werden. Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, die
Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag sowie eine gezahlte Maklerprovision.

Eigennutzung

Selbst bewohnte Immobilie

Nicht absetzbar

Kaufnebenkosten können nicht von der Steuer
abgesetzt werden.

Vermietung / Gewerbe

Vermietete Nutzung

Steuerlich absetzbar

Für Käufer bedeutet das: Kaufnebenkosten sind nur dann steuerlich relevant, wenn mit der Immobilie Einkünfte erzielt werden. Bei einer Eigennutzung bleiben die Kaufnebenkosten steuerlich unberücksichtigt.

Quelle: dasfinanzen.de

Weitere Kosten, die Käufer berücksichtigen sollten

Neben den eigentlichen Kaufnebenkosten entstehen beim Immobilienkauf häufig weitere
Ausgaben, die nicht im Kaufvertrag stehen, aber finanziell eingeplant werden sollten.

Checkliste für Käufer

Kosten für Gutachter oder Sachverständige

Renovierungs- oder Modernisierungskosten

Umzugskosten und neue Einrichtung

Kosten für Versicherungen, zum Beispiel Wohngebäudeversicherung

laufende Kosten wie Grundsteuer, Strom, Wasser und Instandhaltung

Diese zusätzlichen Kosten erhöhen zwar nicht den Kaufpreis der Immobilie, wirken sich aber
direkt auf die finanzielle Belastung aus. Wer sie frühzeitig berücksichtigt, kann den Immobilienkauf realistischer planen und finanzielle Engpässe vermeiden.